LA BOMBA ATÓMICA LANZADA A LOS REGISTRADORES Y NOTARIOS
El presente artículo es
un descarado ejercicio de plagio del famoso artículo con el que abrió José
Manuel Novoa la veda respecto al mercado hipotecario.
Y es que el asunto de la
titulización se ve que es un tema demasiado complejo para un mundillo jurídico
del mercado hipotecario y sistema judicial que apenas sabe sumar.
En este artículo, vamos a
lanzar una bomba a la línea de flotación del mercado hipotecario, poniendo el
foco sobre el contrato de hipoteca y de la responsabilidad hipotecaria. Una
herejía en toda regla. Y es que la responsabilidad hipotecaria es, en muchas
ocasiones, un fraude de ley.
Este artículo no es un
artículo jurídico. Es más, el otro día alguien comentó que cierta Audiencia
Provincial no admitía el anatocismo o que el Supremo ha dictado jurisprudencia…
o que el Colegio de Registradores ha hecho tal o cual… los abogados al uso, se
inclinan ante estos métodos…, etc. etc. Si nos tragásemos todos los cuentos que
nos dicen, no seguiríamos en nuestro empeño.
Nos estamos refiriendo a
la reciente sentencia 180/2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción
número 2 de Torrelavega que declara “la
nulidad de la Cláusula Octava responsabilidad hipotecaria fuera de la devolución
del capital”.
Esta sentencia quizás es
insuficiente y nos hemos quedado cortos pidiendo y quizás la Audiencia o el
Supremo enmiende la plana, pero bienvenida sea. Debería haber sido una dación
en pago, pero el órdago ya está echado. No nos vamos a detener en los
fundamentos jurídicos de la citada sentencia sino en el argumento lógico –
matemático en que está basada.
Con estos argumentos se
abre la veda para la oposición a la ejecución y para la mitigación de
responsabilidad hipotecaria.
El argumento jurídico es
aplicable a muchos préstamos con garantía hipotecaria celebrados en este país y
especialmente todos los suscritos por la financiera UCI.
Como hemos venido
explicando, cuando se firma un préstamo con garantía hipotecaria realmente se
están firmando dos contratos: el contrato de préstamo y el contrato de garantía
hipotecaria que es subsidiario al contrato de préstamo.
Pues bien, los contratos
de préstamo en España pueden “titulizarse” o ser objeto de movilización a
través del mercado hipotecario si cumplen una serie de características. Una de
ellas es que el préstamo no supere el 80% del valor de tasación del inmueble.
En el fondo lo que el legislador persigue es que si el deudor impaga, se
produce un proceso de ejecución muy rápido en el que el prestamista recupera su
préstamo y el deudor ve que el inmueble cubre la garantía.
En el mercado hipotecario
español las tasaciones hipotecarias han estado infladas. Pero es que además, en
ocasiones, como en el caso de la entidad UCI, no se utiliza la tasación para
calcular la responsabilidad hipotecaria sino que esta entidad simplemente se
inventa la cifra que desea.
¿Por qué ha de utilizarse
la tasación prevista por el mercado hipotecario para calcular la
responsabilidad hipotecaria?
Por pura lógica. Un
inmueble que vale 100 no puede garantizar un préstamo de 150 (salvo que seas
una entidad financiera española).
Pues bien, la sentencia
180/2017 mencionada anteriormente ha limitado la responsabilidad hipotecaria al
principal prestado.
Para un préstamo de
107.160 euros la responsabilidad hipotecaria ascendía a 170.726,40 euros, es
decir, un 159,32% superior al valor del préstamo y muy superior al valor del
inmueble. Curiosamente existía una tasación que no correspondía al informe de
tasación sino que se basaba en el valor pactado a efectos de subasta.
Difícilmente el inmueble podía valer 170.726,40 euros cuando se acababa de
comprar el mismo día por 90.000 euros (éste sería el valor de tasación).
El fondo del asunto es
bastante curioso. Resulta que la responsabilidad hipotecaria deriva de un
supuesto pacto ya que el contrato de hipoteca es un verdadero contrato entre
partes. Aquí viene el sustancial engaño consentido por los notarios y
registradores y sobre el que los jueces pasan de puntillas. Si una persona
compra un inmueble por 90 mil y el banco le presta 107 mil…. el inmueble no
vale 170 mil y por ende no puede camuflarse una responsabilidad personal de 63
mil euros no cubierta por el inmueble mediante un “pacto” de tasación y luego
calzarlo e intentar cobrárselo en el “inatacable” procedimiento de ejecución
hipotecaria. Y es que la escritura debería tener otra cláusula que dijera algo
así:
“Este inmueble no cubre todas las
responsabilidades que nos gustaría cubrir en el caso de impago. El inmueble cubre
como mucho 90 mil euros. Por consiguiente, su responsabilidad personal no
cubierta por el inmueble asciende a 73 mil euros.”
El fondo del asunto no es
otro que los notarios, jueces y registradores no aplican correctamente la
normativa y amparan el fraude de ley y el abuso del derecho en contra del
consumidor.
Es una hipocresía medir
perfectamente la responsabilidad hipotecaria y camuflar la personal para decir
que el 1910 del Código Civil es un dogma de fe inatacable (Responsabilidad
ilimitada con bienes presentes y futuros) y que el consumidor sabrá a lo que se
expone.
La conclusión a todo lo
expuesto es que un porcentaje elevadísimo, por no decir el 100%, de las
responsabilidades hipotecarias inscritas en las hipotecas en España son un
fraude de ley… incluso antes de entrar a valorar el sistema de tasaciones
existente en España.
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