LAS 11 MEDIDAS DE ORO PARA ACABAR CON EL DRAMA DE LOS DESAHUCIOS
Tras
un concienzudo trabajo, los cerca de 90 alumnos de 3º Grado de Derecho de la
UCO, que han realizado un laboratorio jurídico contra los desahucios, ya tienen
las 11 medidas que buscaban para evitarlos.
El
interés por saberlas es tal que el Defensor del Pueblo Andaluz, José Chamizo,
la consejera de Fomento y Vivienda, Elena Cortés, y hasta varios grupos
parlamentarios del Congreso se han interesado por las mismas.
La delegada de la clase, Adriana
Ranchal, de 21 años, y el profesor Antonio Manuel Rodríguez, detallan al eldiario.es/andalucia las
medidas.
Han sido semanas y semanas trabajando, debatiendo, confrontando puntos
de vista y poniendo negro sobre blanco la normativa hipotecaria española
y la de otros países europeos y ver qué se podía modificar, ampliar, pulir o
incorporar a las leyes para conseguir una norma que aspire a acabar con el
drama de los desahucios.
En total, cerca de 90 alumnos que han hecho de su
asignatura Derechos Reales un auténtico
laboratorio del que quiere que salga la fórmula perfecta para acabar con esta
lacra. Las cuatro paredes del aula XI de la Facultad de Derecho se han
convertido en una especie de parlamento donde sus "diputados"
universitarios han aprobado las siguientes medidas:
Fase de Constitución de hipoteca
1. Limitación de la responsabilidad del deudor al
valor de la vivienda hipotecada. Consiste en
convertir en obligatorio el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice:
"… podrá
válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria
que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes
hipotecados". Se
busca la dación en pago y por tanto eliminar
la "responsabilidad universal" por la que una persona responde en
caso de impago con todos sus bienes. Se tiene en cuenta algo fundamental y es
que ahora, en el momento de reclamar la deuda, se da una desproporción "enorme"
entre el valor del bien (que se ha desinflado) y la deuda, que se ha inflado
con cláusulas abusivas como intereses de demora. Para el caso de que el
bien pierda valor en el momento de la ejecución hipotecaria, se ha previsto un
seguro (lo llaman de depreciación) que se acordaría durante la firma del
préstamo o que esa pérdida de valor la cubra un fondo de garantía hipotecaria
para que en "los bancos no puedan decir que se atenta contra su garantía".
2. Control previo de cláusulas abusivas.
Han concluido que la ley hipotecaria actual contiene cláusulas abusivas
porque permite, mediante pactos, que el precio de salida de la subasta se reduzca un 25% y es inconstitucional porque permite que los notarios manden los
lanzamientos hipotecarios.
En el laboratorio, piden que en el futuro las escrituras no contengan ninguna cláusula abusiva (suelo-techo, intereses de demora…). Para ello, demandan un análisis en
el momento de la constitución de la hipoteca, sancionando los incumplimientos a
los notarios, registradores y las entidades bancarias.
3. Extrapolar al resto de comunidades las oficinas
autonómicas de asesoramiento y mediación
hipotecaria que ya tiene Andalucía. Piden además una ampliación de sus
competencias, con un servicio de tasación gratuito y que salvaguarde la
independencia en este proceso.
Fase de Riesgo de insolvencia
4. Concurso de insolvencia singular (Propuesta
ampliada de una propuesta de Islas Baleares)
Reformar la Ley Concursal para ampliar derechos a deudores hipotecarios
de buena fe. Con esta medida, lo que acuerdan es que se aplique sobre la
hipoteca de la vivienda habitual de las personas físicas algunos beneficios que
ya poseen las sociedades cuando se declaran insolventes. Así, piden que, como
ocurre con las sociedades cuando entran en concurso de acreedores, se suspenda el lanzamiento hipotecario; y el Fresh Start o "Comenzar de nuevo",
es decir, una vez hecho el concurso, que las deudas se extingan para que el
ciudadano pueda comenzar de nuevo.
5. Acción de rescate hipotecario por un tercero
("El banco malo")
Una de las medidas más potentes que han acordado y que está tomada del
derecho anglosajón se basa en la idea de que "si el conocido como
"banco malo" compró activos tóxicos de los bancos, ¿por qué no puede
comprar las hipotecas (activos
tóxicos de las personas)? Es una acción de rescate de
personas, asegura Antonio Manuel.
6. Fondo de garantía hipotecaria
Nace como idea para garantizar que, en caso de depreciación del bien,
habrá un fondo monetario que se haga cargo de esa diferencia. Lo puede hacer directamente o bien a través del abono de un seguro de depreciación. Su misión es
similar a la del Fondo de Garantía Salarial (Fogasa) pero para asegurar en este
caso la función social de la vivienda. ( Más información en medida 1). Algo curioso es
que, entre los métodos de financiación del fondo de garantía, han contemplado
la creación de una casilla "Función Social de la Vivienda" en el
IRPF.
7. Condonación moratoria.
La medida más "revolucionaria" y que es idea original de los
alumnos. Basada en el hecho de que un deudor hipotecario quiere dos cosas: una
moratoria en el pago de la deuda y que le quiten deuda. La nueva ley aprobada
ahora en el Congreso permite la
moratoria o quitar deuda en casos "muy excepcionales", dice Antonio Manuel. No hay en
cambio una combinación de ambas, que es lo que quieren. Proponen que, en
función del tiempo que se haya pagado, se calcule una rebaja de la hipoteca y
se reduzca, asimismo, los meses aún por pagar. Con ello, el banco no recibe un
activo tóxico, el deudor
no pierde su vivienda y la condonación de cantidad se
realiza con cargo al crédito concedido por la UE a los bancos españoles.
Fase de pérdida de la vivienda
8. Desahucio judicial.
Los alumnos dicen que es inconstitucional las ejecuciones hipotecarias
que llevan a cabo los notarios.
9. Suspensión humanitaria.
Viene del derecho francés. Piden que el juez suspenda de oficio los
desahucios por razones humanitarias –por ejemplo época invernal- aunque vaya más allá de lo establecido por ley. La suspensión durará
hasta que la Administración encuentre una alternativa digna para los afectados.
10. Garantía de la función social de la vivienda
deshabitada
Relacionado con el decreto antidesahucios de la Junta. Se trataría, en casos muy concretos, de legitimar la ocupación de
viviendas vacías por desahuciados ante circunstancias de necesidad y de buena
fe.
11. Amnistía fiscal en caso de desahucio
Piden exenciones fiscales y modificación de la
plusvalía para el deudor hipotecario de vivienda habitual de buena fe.
Antonio Manuel Rodríguez asegura que
con estas 11 medidas se consigue un
equilibrio entre las partes y muchos mecanismos de salida
anteriores a la dación en pago. A pesar de eso, ha dicho que "son solo 11
pero podían haber sido muchas más" ya que "en clase se han debatido
otras".
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