UNA
ACLARACIÓN SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO
La
esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
(TJUE) ha llegado puntualmente el día previsto: el 26 de enero de
2017. Entre varias cuestiones que afectan a los consumidores hace
especial referencia al
vencimiento anticipado.
Quisiera aclarar la razón por la que el tribunal europeo se
pronuncia sobre la madre de todas las cláusulas, se trata de la
cláusula donde el prestamista puede cancelar el préstamo por impago
de algunas de las cuotas mensuales.
Si
ésta cláusula no es equitativa el deudor se encuentra a las patas
de los caballos al capricho del prestamista que puede dar por
resuelto el contrato. ¿Que
son el impago de 3 cuotas en un préstamo programado a 420 cuotas (35
años)? 3/420 = 0,00714 es decir nada y sin embargo esta espada de
Damocles figura en muchas escrituras y en otras ni tan siquiera
menciona las cuotas impagadas para, que el prestamista, desencadene
la tormenta perfecta del ejecutivo hipotecario. De esto ya hablaremos
pero ahora
en carácter de urgencia quisiera que prestarais atención al esquema
adjunto.
Es algo muy básico y
simplificado:
-
Existe un contrato de préstamo,
-
Se recibe el dinero,
-
Se acuerda (con independencia del precio) un periodo de retorno del capital prestado, por ejemplo 35 años x 12 cuotas al año serían 420 cuotas totales.
- El prestamista exige una garantía (significa una hipoteca sobre un bien inmueble)
- El nuevo comprador se comprome a pagar al vencimiento las cuotas previstas.
¿Qué
ocurre si el deudor no puede pagar? Veamos
los vencimientos de las cuotas, en
3.1)
están las cuotas
pagadas,
3.2)
las cuotas
vencidas y no pagadas,
3.3)
las cuotas
que no han vencido.
¿Qué
hace el prestamista cuando existen cuotas impagadas? Pues
el contrato le legitima y la ley le respalda en que puede solicitar
el vencimiento
anticipado de
las cuotas señaladas como 3.2) y 3.3) y pone en subasta la garantía
para resarcirse de la cantidad pendiente de cobro. Lo demás es
sobradamente conocido: el deudor ha perdido su casa, el dinero que
puso en ella por cuotas que pagó y tiene que hacer frente a la
responsabilidad hipotecaria que como poco se eleva a un + 30% de la
cantidad prestada.
¿Existe
alguna alternativa para que el banco cobre y el deudor no se lleve un
varapalo de la envergadura del jarabe de palo que se le aplica?
Rotundamente si, y
ya hubo sentencia del Tribunal Supremo para dejar sin efecto el
vencimiento anticipado, se basaba en un concepto básico de
deuda. Para
que se pueda llamar deuda se tiene que sostener en tres conceptos,
a)
que sea exigible, es
decir que exista un contrato que en su momento firmaste,
b)
que sea liquida,
es decir, que sea una cantidad exacta y
c)
que sea vencida, es
decir, que la fecha de pago ya se cumplió.
Estos
tres requisitos no se cumplen cuando los bancos resuelven por la
tremenda el contrato y ejecutan el préstamo. El
Tribunal Supremo se pronunciaba que las entidades financieras
resolvían un contrato que estaba fijado para muchos años sin
cumplir con el concepto de deuda ya que los
vencimientos a futuro estaban por vencer y
por lo tanto solo
era deuda las cantidades vencidas y no pagadas, las señaladas en el
esquema como 3.2)
¿Qué
propuso el Tribunal Supremo?Lógica
en su estado puro: que el banco acreedor busque un nuevo comprador de
la deuda pendiente de cobro 3.2) + 3.3) y se subrogare a las
condiciones del primer comprador. Con esto el TS entendía que la
garantía hipotecaria, es decir, el inmueble estaba intrínsecamente
unido a ese préstamo como un casamiento indivisible.
¿Qué
se conseguía con esta unión de garantía y préstamo? Que
el banco cobrara la deuda pendiente de pago 3.2) y el nuevo
comprador se comprometiera a pagar al vencimiento las cuotas
previstas. Qué el deudor, el primer comprador, perdiera lo que había
pagado: 3.1) y que no se especulara con inmuebles libres de cargas,
como ahora los que están en manos de los bancos y les han salido los
tiros por la culata ya que los inmuebles se deterioran, producen
pérdidas y por acumulación bajan de precio.
Hasta
aquí tan solo se trataba de aportar una pincelada sobre la sentencia
del TJUE, el tema da mucho más de sí y habrá de dar respuesta a la
pregunta del tritrimillón.
Si la ayuda estatal a los bancos fue por los impagos de préstamos
hipotecarios, tendría
que ser por el importe vencido y no pagado (lo
que aquí me he referido como 3.2) era el chocolate del loro. ¿Para
que demonios se aplicó el vencimiento anticipado en un momento tan
inoportuno? La
respuesta no puede ser otra: los bancos se creyeron que adjudicándose
el inmueble e ir a lloriquear al gobierno una voluminosa ayuda
estatal hacían el negocio del siglo. Ya hablaremos de ello.
Enlace
a la sentencia del TJUE:
ttp://curia.europa.eu/juris/document/document_print.jsf?doclang=ES&text=&pageIndex=0&part=1&mode=req&docid=187170&occ=first&dir=&cid=617789
FUENTE
ARTÍCULO
No hay comentarios:
Publicar un comentario