EL SILENCIO SOBRE
LA TITULIZACIÓN DE HIPOTECAS SE HA ROTO
La edición número 2074 de la revista Interviu (del 25 al 31 de
enero) publicó un reportaje sobre la titulización de hipotecas de Catalunya
Banc (la antigua Caja de Cataluña) y el fondo FTA2015 de Blackstone, uno de los
fondos más relevantes del mundo. Fue el primer medio, en papel, de los
considerados de primera línea que se atrevió a difundir lo que empieza a ser un
secreto a voces: que los bancos no son los legítimos acreedores cuando reclaman
en los juzgados deudas hipotecarias.
En la red de Internet fue eldiario.es y su edición
en Cataluña, Catalunya Plural el primero en manifestar el ignoto asunto de la
titulización. Ahora, en la edición del 8 de febrero, es El País que
titula: Los jueces frenan los desahucios debancos que vendieron sus hipotecas. (1) El silencio sobre
la titulización de hipotecas se ha roto. Amanece un nuevo día y con este paso
de gigante ya no será tan complejo explicar que la titulización existe, y para
nada se trata de una iluminación o de una ocurrencia de la Asociación
Hipotecados Activos (AHA). La realidad se impone
(1) LOS JUECES FRENAN
DESAHUCIOS DE BANCOS QUE VENDIERON SUS HIPOTECAS
Los
fondos propietarios de los créditos son los que deberían exigir la ejecución,
según dos magistrados
La crisis llevó a las
entidades bancarias a vender buena parte de sus
hipotecas—primero
las de mayor riesgo, después todas— a fondos de inversión. Pese a que han
dejado de ser propietarios de los créditos, los bancos siguen presentando, en nombre
propio, demandas de desahucio en caso de impago. La mayoría de los jueces les
dan la razón. Pero unos pocos están poniendo
coto a esa práctica.
Dos autos argumentan que, al haber cedido las hipotecas, pierden también el
derecho de echar a los propietarios de las casas. Una comunicación del Banco de
España avala esa tesis.
Antonio Cantero,
instalador, y Vicenta Vílchez, modista, han ganado tiempo. Una juez de Granollers
ha dictado que CatalunyaCaixa no está legitimada para ejecutar su hipoteca. En
abril de 2015 la entidad nacionalizada vendió la totalidad del crédito al fondo
de inversión FTA, que es el que debería, en todo caso, ejercer la reclamación.
La decisión tiene para esta pareja de 60 años un efecto analgésico y aleja, por
ahora, el peligro de tener
que abandonar la casa que construyeron en un terreno de Lliçà
d’Amunt hace 14 años.
No
hay datos oficiales sobre el número de las llamadas “hipotecas titulizadas”, o
sea, las que los bancos han vendido a terceros, sobre todo a fondos de
inversión. Pero los expertos coinciden en que se trata de un porcentaje muy
alto, superior en cualquier caso al 50%. Tras el estallido de la burbuja
inmobiliaria, las entidades se desprendieron de deuda: la trocearon y la
vendieron en grandes paquetes millonarios a los fondos. Esa variedad de dueños
“hace más difícil que puedan personarse para reclamar como persona jurídica”,
tercia Núria Vilarnau, abogada del Colectivo Ronda.
Antonio y Vicente tuvieron suerte: CatalunyaCaixa les había
informado, por carta, de la venta total de su crédito. La pareja exhibió el
documento en la vista oral, en junio de 2015. Pese a que el abogado de la
entidad impugnó la carta, la juez la dio por buena y proclamó la “pérdida
sobrevenida de la legitimación” del banco para reclamar. Aunque dejó la puerta
abierta a que lo haga el fondo.
El
pasado septiembre, un juzgado de Fuenlabrada rechazó una demanda de ejecución
hipotecaria presentada por una entidad de crédito (Credifimo) contra una
familia. El razonamiento es idéntico: Credifimo había cedido la hipoteca al
fondo TDA25. “Hay que concluir, razonablemente [...] que cuando la
participación del fondo en el préstamo hipotecario es total”, la entidad
emisora (o sea, el banco) “no está legitimada para iniciar su ejecución”, según
recoge el auto judicial.
En la
mayoría de los procesos lo difícil para el afectado es saber si su hipoteca se
ha vendido, porque el banco no está obligado a informarle. Los jueces, sin
embargo, están empezando a reaccionar o, al menos, a hacer preguntas. A
propósito de otra demanda de ejecución, un juez de Vigo ha planteado una
cuestión prejudicial ante el Tribunal de Luxemburgo, que ya fue clave al
señalar las cláusulas abusivas del sistema hipotecario español.
Desde
que supo que su banco había vendido su hipoteca, Antonio se pregunta: “Si se la
vende al fondo buitre por un 10% de su valor, ¿por qué no me la puede vender a
mí al mismo precio? ¿O aunque sea al 20%? Así podría pagar”. La pareja lamenta
que los fondos de inversión son aún más “agresivos” que los bancos porque
“buscan el beneficio rápido”. A Antonio nunca le ha faltado trabajo como
autónomo. Pero con la crisis empezaron a dejarle facturas por pagar y comenzó a
no poder cumplir con el banco. “Cada vez que renovábamos el crédito, las
condiciones eran peores. En vez de ayudarte, te ahogan”. Tras dos cuotas impagadas,
la entidad les demandó en 2014. Acudieron a la PAH y así conocieron las
hipotecas titulizadas.
Al
abogado Óscar Luis Viera le asaltaron las mismas dudas. Y ante una normativa
que considera poco clara consultó al Banco de España. La respuesta llegó en
marzo de 2015. La institución recuerda que los bancos venden el crédito para
“obtener nueva financiación sin necesidad de acudir a otras vías” y advierte de
que la ley no obliga ni siquiera a informar a los deudores. Pero también lanza
un capote: de acuerdo con la ley de 1992 sobre régimen de sociedades y fondos
de inversión inmobiliaria, al ceder un préstamo “la entidad que concedió el
mismo deja de ser la acreedora del préstamo” aunque conserve su administración.
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