¿REVOLCÓN A LOS DESAHUCIOS?
Según la interpretación del Banco de
España, las entidades financieras en el caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulización- los derechos que tenía sobre una determinada deuda, ya
no formarían parte de la relación contractual y por lo tanto no tendrían nada
que reclamar a título personal
Una comunicación
del Banco de España puede dar un vuelco a los desahucios: las entidades
financieras que hayan ‘titulizado’ una hipoteca, dejan de ser las acreedoras
del préstamo.
¿Puede instar una
ejecución hipotecaria, un lanzamiento, causando el desahucio y el desalojo de
los ocupantes, una entidad financiera actuando en nombre propio si no es la
acreedora? De no poder hacerlo, ¿serían
nulos los desahucios que se hubieren llevado a cabo en estas circunstancias?
El Banco de
España, en respuesta a una consulta realizada por el abogado Óscar Viera, ha
emitido una comunicación en donde señala que para el caso de que un crédito o
préstamo con cobertura hipotecaria haya sido “’titulizado’ -convertir
determinados activos, generalmente préstamos, en valores negociables en el
mercado- la entidad originaria o sea la que concedió la operación crediticia,
deja de ser la parte acreedora del vínculo contractual referido:
“De
conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de
inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la
titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de
ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral
y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.”
En el “Portal del
Cliente Bancario” de la página web del señalado Banco de España, refiriéndose a
una sentencia (que no se identifica) se dice que las entidades financieras
están eximidas de la obligación genérica de comunicar al deudor la cesión de su
préstamo a un tercero:
“La sentencia
declara la validez de esas cláusulas ya que no comportan una merma de las
garantías del consumidor, al no alterar las condiciones pactadas para la
concesión del préstamo, aunque se produzca la subrogación en el mismo de otra
entidad como nueva prestamista.”
Lo notable de
esta sentencia, para el caso que nos ocupa, radica en el reconocimiento de la
existencia de otra entidad como nueva prestamista.
De ambas
afirmaciones del Banco de España se desprende que las entidades financieras al
‘titulizar’ los créditos hipotecarios dejan de ser parte del contrato. En un
contrato de préstamo donde hay un acreedor y un deudor, cuando se produce la
cesión del préstamo, según dice el Banco de España, la entidad bancaria deja de
ser el acreedor hipotecario.
De ser correcta
la interpretación del Banco de España, las entidades financieras en el caso de
haber cedido a un tercero -a un ‘Fondo de Titulización’- los derechos que tenía
sobre una determinada deuda, ya no formarían parte de la relación contractual y
por lo tanto no tendrían nada que reclamar a título personal.
Entendemos que en
la práctica, una persona, sea física o jurídica, no podría impulsar ejecuciones
hipotecarias a su nombre en base a créditos/préstamos de los que hubiera
vendido/cedido sus derechos. Situación agravada por el hecho que el nuevo
acreedor o sea los Fondos de Titulación carecen de personalidad jurídica.
Quedaría por
dirimir entonces que es lo que habría sucedido de darse el caso de que una
entidad financiera, sin poseer ya los derechos crediticios, haya instado
ejecuciones, subastas y lanzamientos actuando en nombre propio.
¿Serían nulos estos procedimientos? ¿Las subastas? ¿Los
lanzamientos?
¿Qué hipotecas y cuantas están ‘titulizadas’?
El problema
radica en conocer si un préstamo está titulizado o no. La Ley 19/1992, sobre
régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de
titulización hipotecaria, exime a los Fondos de inscribir los préstamos
adquiridos en el Registro Mercantil: “Ni los Fondos ni los valores que se
emitan con cargo a ellos serán objeto de inscripción en el Registro Mercantil”.
Cuando se
requiere a una entidad financiera que demuestre que tiene los derechos sobre un
préstamo, ésta no suele contestar y dado que el nuevo acreedor fue eximido de
la inscripción en el Registro Mercantil, tanto en éste como en el Registro de
la Propiedad se exhiben como vigentes los derechos del originador aunque ello
no sea cierto.
Si un particular
se dirige a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para conocer si una
hipoteca está ‘titulizada’, este organismo responde que la competencia para
responder esa consulta la tiene el Banco de España.
Si se le consulta
al Banco de España, responde: “La finalidad de este Departamento de Conducta de
Mercado y Reclamaciones es la de atender dudas y consultas relativas a
cuestiones de interés general sobre los derechos de los usuarios de servicios
financieros en materia de transparencia y buenas prácticas bancarias”.
Dicha respuesta
cierra el círculo de silencio que se cierne sobre los préstamos hipotecarios
titulizados. En la práctica es casi imposible conocer qué créditos/préstamos
están titulizados y en consecuencia determinar quién es el legítimo poseedor de
los derechos, en su caso, cedidos.
En sentido
contrario a los principios que se dicen defender, se opaca todo lo relacionado
con las titulizaciones, llevando a un extremo máximo las dificultades para
conocer si la entidad financiera que en un momento dado ha instado una demanda
es en realidad o no, la titular de los derechos ejercidos, aunque así conste en
el Registro Mercantil.
Ahora sabemos sin
embargo y aquí radica la singularidad de la información descrita, que el Banco
de España – siempre según la comunicación emitida a Óscar Viera y a la
información contenida en el web – no reconoce a las entidades financieras como
acreedoras de un préstamo en el caso de haber cedido sus derechos a un tercero
como es un Fondo de Titulación.
Y a todo esto;
¿qué comportamiento debería adoptar la Fiscalía? Ya que el abogado Viera nos
señala que el delito de estafa es el que se consuma cuando se realiza un engaño
suficiente con el fin de obtener una transmisión patrimonial, ¿sería un engaño
suficiente aportar con la demanda y exhibirle al Juez un contrato de préstamo
en el cual el banco ya no es parte? ¿Convierte ello al Juez en el sujeto pasivo
de un delito de estafa procesal? ¿Las subastas y la posterior apropiación de
los bienes o del dinero obtenido conforman el elemento típico del delito y
resulta la consumación del mismo?
En consecuencia y
en aras a la transparencia de que hace gala el Gobierno de España, debería
ordenarse a la CNMV y/o al Banco de España, que faciliten la necesaria
información a los tomadores de un crédito/préstamo hipotecario, para que puedan
proceder a la defensa de sus legítimos derechos.
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